2026年の日本における放棄された家の取得方法と相続登記のポイント
2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続で取得した不動産は「取得を知った日」から原則3年以内に登記手続きを完了する必要があります。本稿では、放棄された家を取得する際に必要な相続人の確認方法、手続きの流れ、必要書類や費用感、共有や特例対応など2026年の制度動向を踏まえて解説します。相続人申告登記や国庫帰属制度の存在、空き家対策の関連制度についても触れ、手続きの実務や費用、専門家への相談の場面も理解できるよう解説します。早めの対策が放棄された家取得の鍵になります。本記事を参考にしてください。
空き家が増える一方で、いわゆる「放棄された家」は法的に見ると所有者不明・名義未整理の不動産であることが多く、買う・借りる・直す以前に「誰が所有者か」を確定する作業が必要になります。2026年時点では相続登記の義務化が定着しつつあり、取得を検討する側も、相続登記の進み具合や、登記を進めるための合意形成を読み違えると、交渉や契約が長期化しやすい点に注意が必要です。
放棄された家を取得するために知っておくべき相続登記の義務化
相続登記は、相続で不動産を取得した相続人に申請が求められる手続きで、義務化により「登記が後回しのまま放置される」状態を減らす方向に制度が動いています。取得希望者の立場では、対象不動産の登記簿を見て名義が故人のままなら、まず相続人側で相続登記を済ませないと売買や贈与の本契約に進みにくい、という現実があります。交渉では、相続人が誰か、合意が取れるか、遺産分割の見通しがあるかを早期に確認することが、実務上の近道になります。
放棄された家を取得する際の具体的な手続きの流れ
取得までの流れは、概ね「物件の現況確認→登記情報・権利関係の確認→相続人の特定→相続人間の合意形成（遺産分割協議など）→相続登記→売買（または贈与）契約→引渡し」と整理できます。現況確認では、倒壊リスク、雨漏り、越境、残置物、上下水道の状況、再建築の可否など、法律以外の論点も同時に洗い出します。権利関係の確認では、抵当権の有無、差押え、共有持分、地上権・賃借権などを登記簿で確認し、相続登記が済んでもなお障害が残るケースを早めに切り分けます。
相続登記申請に必要な主要な書類と取得先
相続登記で頻出の書類は、(1) 被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍（除籍・改製原戸籍を含む）、(2) 相続人全員の現在戸籍、(3) 住民票の除票または戸籍の附票、(4) 固定資産評価証明書、(5) 遺産分割協議書（または遺言書）、(6) 相続人の印鑑証明書などです。戸籍類は本籍地の市区町村、住民票関係は住所地の市区町村、評価証明は市区町村の税務担当窓口で取得するのが一般的です。物件所在地を管轄する法務局で登記申請を行うため、書類の取り寄せ先が分散しやすく、相続人が遠方に住む場合ほど段取りが重要になります。
相続登記の義務と延長・例外の方策、空き家活用、専門家の活用と最新動向（2026年以降）
義務化により、相続人側は「申請しない自由」が小さくなっていますが、実務では相続人が多数で連絡が取れない、遺産分割がまとまらない、境界や建物の同一性に疑義があるなど、すぐに完了できない事情も起こります。そうした場合、まずは相続関係の整理（戸籍収集と相続関係説明図の作成）を進め、合意形成が難しい局面では弁護士の助言を得る、申請書類の作成・提出は司法書士に依頼する、といった役割分担が現実的です。また、取得後の活用としては、居住・賃貸だけでなく、自治体の空き家バンクや改修補助制度の対象になるかを確認しておくと、修繕計画と資金計画の精度が上がります。
相続登記にかかる費用の目安と共有名義の注意点
費用は大きく「税金・公的費用（登録免許税など）」「書類取得の実費」「専門家報酬」に分かれ、物件の固定資産税評価額や相続関係の複雑さで変動します。共有名義が絡むと、相続人全員の合意や署名押印が必要になりやすく、連絡調整コストが増える点が見落とされがちです。実務では、本人申請で費用を抑える選択肢もありますが、戸籍が多い・同一人物性の判断が難しい・添付情報が不足しやすいといった局面では、結果として時間コストが増えることがあります。
| Product/Service | Provider | Cost Estimation |
|---|---|---|
| 相続登記（本人申請） | 法務局（登記申請先） | 登録免許税：固定資産税評価額×0.4%が基本目安＋戸籍等の実費 |
| 相続登記（代理申請） | 司法書士 | 登録免許税・実費に加え、報酬は事案により変動（目安：数万円〜十数万円程度） |
| 遺産分割の紛争性がある相談・代理 | 弁護士 | 相談料・着手金等は事案により大きく変動（争いの有無で差が出やすい） |
| 戸籍収集や書類作成の支援（登記申請は別） | 行政書士 | 支援範囲により変動（目安：数万円前後から） |
| 境界確認や表題部関連の調査・登記 | 土地家屋調査士 | 現地状況・図面の有無等で変動（目安：数万円〜） |
本記事に記載した価格、料金、費用の目安は執筆時点で入手可能な情報に基づくもので、今後変更される可能性があります。金銭的な判断を行う前に、必ず最新情報を各機関・各事業者で確認し、必要に応じて独自に調査してください。
共有名義の注意点としては、(1) 持分だけを買っても自由に使えない（原則として共有者全員の同意が必要な行為が多い）、(2) 固定資産税や修繕費の負担ルールが曖昧だと後から揉めやすい、(3) 相続が重なると共有者が増えて意思決定がさらに難しくなる、の3点が典型です。取得を目指すなら、相続登記の完了だけでなく、単独名義に整理できる見込みがあるか、あるいは共有者間の合意書（費用負担や使用方法）を作れるかまで含めて検討すると、取得後のリスクを下げられます。
2026年の日本で放棄された家の取得を進めるには、物件そのものの価値判断に加え、相続登記の進み具合と相続人の合意形成を「取得プロセスの中核」として扱うことが重要です。必要書類の取り寄せと権利関係の確認を早い段階で行い、費用は登録免許税・実費・専門家報酬に分けて見積もると、手戻りが減ります。共有名義や調整難航が見える場合は、専門家の役割を使い分けつつ、現実的に成立する手順へ組み替える視点が有効です。
